マンションや戸建てといった不動産を購入したけれど、離婚することになったので財産分与をしたい、というご相談をよくいただきます。
不動産の財産分与はどうやって進めたらよいのでしょうか。
目次
1. 不動産が財産分与の対象になるかどうかを判断する
夫婦の婚姻又は同居期間中に購入した不動産は原則として共有財産となります。
また、婚姻前に購入した不動産であっても、婚姻後に住宅ローンを返済していた場合など、例外的にその一部が共有財産となる場合もあります。
逆に、婚姻後に購入した場合でも、相続財産など一方配偶者の特有財産により購入した場合など、例外的に共有財産にならない場合があります。
相続財産から購入したなど、特有財産により購入したことの事情は、その事情を主張する側の配偶者が立証する必要もあります。
判断に迷う事情がある場合は、ご相談いただければその事情に応じてアドバイスが可能です。
特有財産の立証が可能かどうかも重要なポイントになりますので、詳しい事情をおうかがいしながら、相談を進めています。
2. まずは不動産をどうしたいかを考える
不動産が共有財産になる場合、それを財産分与の対象としていくことになります。
この場合、当該不動産について、夫婦のいずれかが取得を希望するかどうかにより、処分の方法が変わってきます。
夫婦のどちらかに、不動産の取得の意向があるかどうかを最初に確認する必要があります。
3. 財産分与のポイント
どちらも不動産を取得しないという場合、その不動産を売却し、売却益を折半するという方法が広く取られています。
売却益の計算については、売買代金から売買のために必要な仲介手数料などの諸費用、残っている住宅ローンを引いて残りを財産分与の対象とすることが多くあります。
夫婦のどちらかが不動産を取得する場合は、実際に売ることはできませんので、想定される売買価格を取り決める必要があります。
そのうえで、その売買価格から、住宅ローンの残りを引いた金額が財産分与の対象となるのが一般的です。
そして、不動産の取得を希望する配偶者が、そうでない配偶者の権利分の金額を支払うかたちで不動産を取得することになります。
ただ、実際に現金で支払うというのは金額が高額になることもあるため、それほど多いわけではなく、ほかの財産や慰謝料、養育費などで調整したりすることもあります。
この点、実際に不動産を売却する場合と異なり、売買のために必要な仲介手数料などの諸費用を差し引くことはしないことが多いため、留意する必要があります。
また、既に組んでいる住宅ローンの債務者を変更することはできないことが多く、離婚後も住宅を取得しない配偶者が名義上はローンを背負うことになります。
不動産の所有権移転登記についても、住宅ローンの完済後になるため、不動産を取得した配偶者が所有権移転登記ができるのは、場合によっては10年、20年後になる可能性もあります。
4. まとめ
不動産の財産分与については、複雑な点が多く、事例によってそれぞれ異なるアドバイスをさせていただいております。
離婚はしたけれど、財産分与、慰謝料、年金分割が進まないという方は、まずはご相談ください。
財産分与などは整理も難しく何が妥当なのか分からなくなってしまうことも多いため、弁護士にお任せし、きちんと権利を主張できるようにしていくのがおすすめです。
当事務所では、財産分与、年金分割、離婚慰謝料などを含め、最初の一歩から離婚の解決に至るまで一貫してサポートをいたしております。
財産分与や離婚についてお悩みの方は、ぜひご相談ください。
